2025년 건축법규·건축기준 변경/ 건축사의 시각에서 본 주요 변화와 실무 영향
1. 2025년 건축법·기준 개정의 배경과 방향
2025년 건축 관련 법령은 다음과 같은 흐름을 바탕으로 개정되고 있습니다.
-행정 절차의 효율화 및 디지털화 확대
-친환경 및 에너지 성능 기준 강화
-용도변경의 실무적 유연성 확대
-기존 건축물의 리모델링 및 활용 촉진
이는 기존 도시공간의 재생, 환경 변화 대응, 행정 간소화를 모두 포괄하는 방향입니다.
2. 주요 변경 사항 요약
(1) 인허가 절차의 효율화
○건축행정 디지털 고도화
2024년부터 도입된 전자 인허가 시스템(세움터 등)의 기능이 2025년에는
-AI 심사 시범사업
-행정정보 자동연계
-전자서류 검증 자동화
등으로 고도화됩니다.
일부 지자체에서 단순 민원 자동 승인도 시범 시행 중이며, 전국 확대를 위한 기반이 마련되고 있습니다.
○건축허가 절차 간소화
소규모 증축이나 단순 리모델링에 대해 신고 절차 간소화 또는 예외 처리 가능성이 커지고 있습니다.
단, 실제 적용 여부는 지자체 조례와 세부 지침에 따라 달라집니다.
(2) 용도변경 규제 완화
○제1종 근린생활시설 간 업종 전환 간소화
-예: 카페 ↔ 음식점, 학원 ↔ 의원 등
-일부 지자체에서는 2025년부터 허가·신고 없이 건축물대장 변경만으로 가능하도록 시범 운영 중입니다.
-단, 변경 후 업종의 건축기준, 위생, 방화, 소방법 기준 충족은 필수입니다.
○국토계획법 및 타법과의 연계
용도변경 시 건축법 외에도 소방법, 위생법, 산안법 등 타법령 기준도 모두 충족해야 합니다.
(3) 에너지 성능 및 탄소 저감 기준 강화
○2024년 말 시행령 개정 이후 적용 확대
-에너지 절감률 기준 상향
-탄소 배출량 기준 명문화
-신축뿐 아니라 리모델링·증축 시에도 친환경 설계 적용 의무화
○관련 법령:
-건축물 에너지효율등급 인증제
-녹색건축물 조성 지원법
-건축물관리법 등
(4) 기존 건축물의 리모델링 활성화
○건축법 시행령 제6조의2 특례 확대
기존 건축물이 도시계획 변경 등으로 법적 기준에 부합하지 않아도,
화장실, 승강기 등 기능 보강 목적의 증축은 예외적으로 허가 가능.
○수직증축형 리모델링 구조기준 확대 적용
-구조안전성 검토 강화
-리모델링 안전진단 기준 고시(국토부)에 따른 적용 확대 중
(5) 세법 및 부동산 제도 변화
○용도변경 후 매매에 대한 세무 기준 명확화 필요
2025년 현재, 일부 업종 용도변경 후 즉시 매도 사례가 늘면서
-양도세 부과 기준 시점
-실사용 인정 여부
등에 대한 국세청 해석이 변화하고 있으나,
이는 법령 개정이 아닌 행정 해석 수준이므로 세무사 검토 필수입니다.
3. 2024년 대비 핵심 변화 정리
4. 실무 건축사의 시선
○1. 설계단계 전략의 변화 필요
친환경·에너지 기준을 고려한 초기 계획 수립이 필수
○2. 행정업무 간소화는 기회이자 책임
업종 전환의 간소화는 편의성을 주지만, 기준 미달 시 책임도 동반됨
○3. 리모델링 시장의 제도적 기반 확대
기존 건물의 가치를 되살리는 프로젝트의 기회 증가
○4. 법령+조례+타법 기준의 복합 검토 중요
중앙법령만이 아닌, 지자체 조례와 타법 연계 기준까지 반드시 검토해야 함
2025년의 변화는 '절차 간소화'와 '기준 강화'라는 이중 기조로 움직이고 있습니다.
이는 건축사의 실무에 더 높은 법적 이해력과 기획 전략을 요구합니다.
법령 변화는 설계 방식의 변화로 이어지고, 이는 도시를 바꾸는 첫걸음입니다.
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